Bauanträge, Vorbescheide, Voranfragen

Die Stadt Starnberg ist weder Baugenehmigungs-, noch Bauaufsichtsbehörde. Dies ist vielmehr das Landratsamt Starnberg.

Über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31, 33 bis 35 BauGB wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Stadt entschieden (§ 36 BauGB). Die Mitwirkung der Stadt beruht auf der gemeindlichen Planungshoheit.

Die Unterschiedlichkeit der Bauvorhaben und die topografische Lage Starnbergs machen eine für alle Anträge gültige und vollständige Liste der erforderlichen Unterlagen unmöglich. An dieser Stelle können deshalb nur allgemeine Hinweise zu den Antragsverfahren gemacht werden.

Wenn Sie ein Bauvorhaben unter weitreichenden Abweichungen vom regulär Zulässigen oder Möglichen verfolgen (Stichworte: Wohnungsbauturbo, Baulandausweisung), wird gebeten, die hier stehenden Ausführungen zu beachten.

Für Bauvorhaben ist grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich. Laut Bayerischer Bauordnung (Art. 61 BayBO) muss die Planerstellung durch Bauvorlagenberechtigte erfolgen. Wählen Sie daher für die Erstellung der Eingabepläne eine Fachfrau bzw. einen Fachmann. Alle erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) zur Beurteilung des Antrages müssen dem Antrag beigefügt sein.

Folgende Anträge müssen Sie an das Landratsamt Starnberg richten:

• Antrag auf Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung
• Antrag auf Vorbescheid
• Antrag auf Abgrabungsgenehmigung und Teilabgrabungsgenehmigung
• Antrag auf Abgrabungsvorbescheid

Folgende Anträge sind bei der Stadt Starnberg einzureichen:

• Antrag auf Genehmigungsfreistellung
• Antrag auf isolierte Befreiung
• Informelle Anfragen

Seit dem 01.01.2025 sind u.a. Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich die Errichtung von Gauben verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO). Diese Vorhaben sind der Stadt gemäß Art. 57 Abs. 7 BayBO zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen.

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung wurde eine – teils örtlich und zeitlich beschränkte – Möglichkeit für weitreichende Abweichungen vom regulär Zulässigen und Möglichen geschaffen. Im Besonderen hat dies seinen Niederschlag in § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b sowie § 246e BauGB gefunden.

Bislang und im Normalfall verlangt(e) das öffentliche Baurecht eine Unterwerfung unter Regularien, die entweder auf ein Einfügen in die nähere Umgebung oder auf eine Einhaltung von in einem Bebauungsplanverfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit sowie von Fachstellen entstandenen Festsetzungen abstellen. Durch den Wohnungsbauturbo werden diese Prinzipien aufgegeben oder zumindest aufgeweicht, dies gegebenenfalls mit weitreichenden städtebaulichen Folgewirkungen. Zwar dürfen weiterhin keine städtebaulichen Spannungen hervorgerufen werden und müssen gewisse, insbesondere (auch) dem Schutz Einzelner dienende baurechtliche Vorschriften Beachtung finden, jedoch wird nunmehr (vorübergehend) der Wohnraumschaffung ein überragendes öffentliches Interesse eingeräumt. So kann für ein Wohnbauvorhaben im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von der bislang vorherrschenden Bebauungs- und Nutzungsstruktur sowie Gebäudetypik abgewichen werden, also beispielsweise ein Mehr an Wohnungen, ein zusätzliches Geschoss, eine größere Wandhöhe oder Grundfläche, eine Bebauung eigentlich freizuhaltender Grundstücksbereiche oder gar des planungsrechtlichen Außenbereichs, zumindest sofern an ein geschlossenes Siedlungsgebiet anschließend, sowie ein Wohnen im gewerblichen Umfeld zugebilligt werden. Um hier jedoch keine Beliebigkeit und keinen Wildwuchs einkehren zu lassen und um Fehlentwicklungen vorzubeugen, hat der Stadtrat der Stadt Starnberg eigene Leitlinien aufgelegt.

Informationen zur Anwendungen des Wohnungsbauturbos finden Sie außerdem hier.

Zu den allgemeinen Bauvorlagen zählen:

• Antragsformular*
• Amtlicher Lageplan (Auszug aus dem Katasterkartenwerk)
• Bauzeichnungen inklusive Lageplan
  • Grundrisse
  • Schnitte
  • Ansichten
• Baumbestandsplan
• Freiflächengestaltungsplan
• Baubeschreibung*
• Betriebsbeschreibung (nur bei Gewerbe)
• Statistischer Erhebungsbogen*
• Unterlagen für denkmalrechtlich zu behandelnde Vorhaben 

Die mit *gekenntzeichneten Unterlagen können beim Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr heruntergeladen werden.

Die Notwendigkeit zur Einreichung eines Freiflächengestaltungsplans ergibt sich, wenn ein das Vorhaben betreffender Bebauungsplan grünordnerische Festsetzungen trifft. Auch im Übrigen empfiehlt sich eine derartige Planung, trägt diese doch zu einer planvollen und fachmännischen Freiflächengestaltung bei.

Der Freiflächengestaltungsplan muss von einem qualifizierte Garten- und Landschaftsarchitekten im Maßstab 1:100 oder 1:200, bei größeren Projekten im Maßstab 1:500 erstellt werden und soll folgende Angaben enthalten:

• Lage des Grundstücks (Fl. Nr., Straße, Nordpfeil) und Vorhabenbezeichnung.
• Die Festsetzungen bestehender Bebauungs- und Grünordnungspläne mit Angabe der Bezeichnung.
• Schutzgebiete wie Landschaftsschutzgebiete, Wasserschutzzonen, etc.
• Alle geplanten und bestehen bleibenden baulichen Anlagen (auch sämtliche unterbauten Bereiche wie Tiefgaragen, Schächte, etc.).
• Die Begrünung von Flachdächern und vergleichbaren Dächern von bis zu 10° Neigung.
• Stellplätze, Fahrgassen, Wege, Zufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr, jeweils mit Vermaßung und Angabe der verwendeten Oberflächenmaterialien sowie Darstellung der Niederschlagswasserbeseitigung.
• Sonstige Nebenanlagen (Einfriedungen, Garten- und Mulltonnenhäuschen, Swimming-Pool, etc.).
• Tiefgaragen-Überdeckung im Maßstab 1:20.
• Bestand und Neupflanzung von Bäumen und Sträuchern mit Vermaßung zu Gebäude- und / oder Grenzpunkten sowie unter Angabe der Art, Anzahl und Größe sowie ggf. des Gesundheitszustands der Bäume und Sträucher.
• Bäume und Sträucher, die entfernt werden müssen.
• Gehölze, die unter Schutz stehen (aufgrund Bebauungsplan, Lage im Landschaftsschutzgebiet, Baum­schutzverordnung einschließlich auf darauf basierendem Bescheid beruhende Ersatzpflanzungen).
• Baum- und Gehölzbestand der angrenzenden Grundstücke.
• Schutzmaßnahmen für Bäume, Sträucher und andere Vegetationsflächen während der Bauzeit nach DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“.
• Vorhandenes und geplantes Geländeniveau mit Anschluss an die Nachbargrundstücke.
• Verlauf bestehender und geplanter Spartenleitungen.
• Bei Wohngebäuden mit mehr als drei Wohnungen: Kinderspielplatz mit Spielgeräten und sonstigen Einrichtungen einschließlich Begrünung.

Allen Eigentümerinnen und Eigentümern von Nachbargrundstücken, bzw. allen Erbbauberechtigten sind die Bauzeichnungen vom Antragsteller zur Unterschrift vorzulegen. Die Unterschrift gilt als Zustimmung. Nachbargrundstücke sind Grundstücke, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen, auch sog. Punktnachbarn und gegenüberliegende Nachbargrundstücke, sofern die Abstandsfläche die Straßenmitte überschreitet oder wenn die Verkehrsfläche keine trennende Wirkung hat (insbesondere schmale Fußwege).

Geben Sie in den Plänen und im Antragsformblatt die Namen aller Nachbarn und die betroffenen Flurstücksnummern sowie die vollständige Anschrift an. Die entsprechenden Daten können Sie über das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Landsberg a. Lech, Außenstelle Starnberg beziehen.

Grundsätzlich wirft jede bauliche Anlage sog. Abstandsflächen, die sich nach der Höhe der jeweiligen Anlage richten (Art. 6 BayBO). Die Abstandsflächen müssen in der Regel auf dem Baugrundstück selbst liegen. Wenn jedoch der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zustimmt, dürfen sich Abstandsflächen und Brandschutzabstände auf das nachbarliche Grundstücke erstrecken. Dazu ist vom Nachbar das Formular der Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme zu unterzeichnen.

Für diverse Grundstücke innerhalb des Stadtgebiets ergeben sich durch Bebauungspläne städteplanerische Vorgaben. Ob für das Sie betreffende Grundstück ein solcher Bebauungsplan besteht, können Sie aus unserem Geoinformationssystem ersehen. Bitte beachten Sie auch unsere Satzungen.

Fragen zu den einzelnen Bebauungsplänen und dem Flächennutzungsplan können Sie an bauantrag(at)starnberg.de richten. Ebenso besteht die Möglichkeit, im Vorfeld eines baurechlichen Antragsverfahrens einige wesentliche Fragen zu klären. Allerdings dürfen diese nicht allgemeiner Natur sein, sondern müssen spezifiziert und auf ein konkretes beabsichtigtes Vorhaben ausgerichtet sein; eine allgemeine Bauberatung wird von der Stadt Starnberg nicht angeboten.

Die Stadt verfügt in der Regel für jedes Bestandsgebäude über die Genehmigungspläne. Als Grundstückseigentümer oder als von diesem bevollmächtigte Person können die Bestandspläne eingesehen bzw. hieraus Unterlagen angefordert werden. Zur Klärung, ob für das Sie betreffende Grundstück tatsächlich Genehmigungsunterlagen vorliegen, wenden Sie sich bitte an bauakten(at)starnberg.de.

Die Einsichtnahme in Bestandsakten sowie die Veranlassung der Erstellung von Kopien und Dateien ist gebührenpflichtig. Aus diesem Grund und zur Entlastung der Verwaltung wird darum gebeten, zuvorderst den eigenen Bestand auf das Vorliegen von Genehmigungsunterlagen zu prüfen bzw. diesbezüglich bei den Verkäufern, Auftraggebern etc. nachzufragen. Wegen länger als 30 Jahre zurückliegenden Baugenehmigungsunterlagen können Sie sich im Übrigen auch an das Bayerische Staatsarchiv wenden.

Eigentümer benachbarter Grundstücke können während eines laufenden (Bau-) Antragsverfahrens Einsicht in die eingereichten Baupläne erhalten, sofern nicht bereits der Antragsteller seiner gesetzlichen Pflicht zur vorherigen Information der Nachbarn nachkam (siehe unter Nachbarschaft) . Für diese Einsichtnahme wenden Sie sich bitte an das Landratsamt Starnberg.

Außerhalb des (Bau-) Antragsverfahrens ist eine Einsichtnahme in die Bestandsunterlagen für die Eigentümer benachbarter Grundstücke oder für von diesen bevollmächtigte Personen nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht werden kann (Art. 39 BayDSG). Hierfür fällt dann gleichfalls eine Gebühr an.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen des Art. 58 BayBO ist für Bauvorhaben die Freistellung vom Genehmigungsverfahren zu beantragen. Bitte beachten Sie aber, dass Sie auch dazu Bauvorlagen nach der Bauvorlagenverordnung einreichen müssen.

Das beabsichtigte Bauvorhaben muss hier den Festsetzungen eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans in allen Teilen entsprechen. Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der Nutzung, die überbaubare Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen. Die Liste aller im Stadtgebiet geltenden Bebauungspläne finden Sie hier.

Erklärt die Stadt innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen nichts Gegenteiliges, kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden.

Mit einem Antrag auf Vorbescheid können Einzelfragen zu einem beabsichtigten Bauvorhaben geklärt werden. Stellen Sie bitte konkrete und zielgerichtete Fragen, die mit ja oder nein beantwortet werden können. Allgemein formulierte Fragen wie z.B. „Welche Grundfläche ist zulässig?“ können im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens nicht beantwortet werden. Während gleichfalls das amtliche Antragsformular verwendet werden muss, entfällt die Notwendigkeit zur Eingabe ausgearbeiteter Pläne. Änderungen in einem laufenden Vorbescheidsverfahrens, die sich vom Inhalt der Ersteingabe im Wesentlichen unterscheidet, erfordern in der Regel einen neuen Antrag.

Einen vollständigen Abbruch müssen Sie grundsätzlich bei der Stadt und der Bauaufsichtsbehörde mit dem vorgeschriebenen Formblatt und einem Lageplan (1:1.000) mindestens einen Monat zuvor anzeigen (Art. 57 Abs. 5 BayBO). Hiervon ausgenommen sind allerdings

• Anlagen, die verfahrensfrei errichtet werden dürfen (Art. 57 Abs. 1 bis 3 BayBO),
• Freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 (vgl. Art. 2 Abs. 3 BayBO) sowie
• Sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe von bis zu 10 m.

Der Teilabbruch eines Gebäudes bzw. die teilweise Beseitigung einer baulichen Anlage ist baurechtlich genehmigungspflichtig. Dazu müssen Sie einen Bauantrag einreichen.

Unabhängig von Vorstehendem darf ein Denkmal nur beseitigt werden, wenn hierfür eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vorliegt.  Diese ist bei der Unteren Denkmalschutzbehörde im Landratsamt Starnberg zu beantragen.

Eine Änderung der Nutzung ist dann genehmigungspflichtig, wenn für die Nutzung andere öffentlich-rechtliche, insbesondere auch planungsrechtliche Anforderungen als für die bisherige (genehmigte) Nutzung in Betracht kommen (z.B. Anzahl der Stellplätze, Änderung von nichtstörendes in störendes Gewerbe, Änderung von Lager- in Verkaufsflächen). Für den Antrag verwenden Sie bitte das Formular für Bauanträge und legen alle erforderlichen Planungsunterlagen bei.

Werbeanlagen sind unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 BayBO). Doch selbst wenn dies zutrifft, muss die städtische Werbeanlagensatzung beachtet werden.

Bitte geben Sie die Straße und Hausnummer des Anbringungsortes der Werbeanlage sowie die Anzahl der Werbeanlagen und die genaue Bezeichnung an. z. B.: 1 Leuchtschrift Leuchtschrift aus Einzelbuchstaben, 2 Flachtransparente, jeweils mit 4 Einzelstrahlern angestrahlt, 3  beleuchtete Plakattafeln. Außerdem bedarf es regelmäßig einer zeichnerischen Darstellung.

Baugenehmigungen sowie Vorbescheide gelten regelmäßig vier Jahre. Anträge auf Verlängerung sind etwa zwei Monate vor Ablauf durch ein formloses Schreiben an das Kreisbauamt im Landratsamt Starnberg zu richten. Eine Verlängerung kann um jeweils vier Jahre erfolgen, wobei dem jedoch eine neuerliche Prüfung des Bauvorhabens bzw. der Einzelfragen vorangeht. Neue rechtliche Vorgaben wie etwa die seit / Herbst 2025 geltende neue Stellplatzsatzung sowie Gestaltungs- und Kinderspielplatzsatzung sind zu berücksichtigen und erfordern ggf. ergänzende Angaben oder neue Plandarstellungen. Eine Verlängerung kann grundsätzlich unzählige Male erfolgen.

In Art. 57 BayBO sind diejenigen Vorhaben aufgeführt, die keiner Genehmigung bedürfen (sog. verfahrensfreie Vorhaben). Gelten für das beabsichtigte Vorhaben allerdings städtische Bauvorschriften wie etwa Bebauungspläne, die Werbeanlagen- oder die Stellplatzsatzung, so müssen auch diese beachtet werden. Soll davon abgewichen werden, ist hierfür ein gesonderter Antrag auf isolierte Ausnahme oder Befreiung an die Stadt Starnberg zu richten (Art. 63 Abs. 2 und 3 BayBO). Über Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften entscheidet  das Landratsamt; diese sind entweder gesondert zu beantragen oder, soweit es sich um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben handelt, im Rahmen des dazu erforderlichen Antragsverfahrens.

Zur Sicherung ihrer Planungsziele kann die Stadt eine sogenannte Veränderungssperre erlassen. Innerhalb deren Geltungsbereichs sind sodann jedwede baulichen und sonstigen wertverändernden Maßnahmen (ggf. auch Baumfällungen) untersagt. Soll hiervon abgewichen werden, bedarf dies einer gesonderten Beantragung und Genehmigung. Rechtsgrundlage ist § 14 BauGB.

Soweit eine Veränderungssperre besteht, ist dies im Geoinformationssystem dargestellt. Die jeweilige Satzung finden Sie unter Satzungen und Verordnungen.

Grundstücksteilungen bedürfen keiner Genehmigung. Gemäß § 19 BauGB dürfen hierdurch allerdings keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen eines etwa für das Grundstück geltenden Bebauungsplans widersprechen. Den Antrag auf Teilung richten Sie bitte an das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Landsberg a. Lech, Außenstelle Starnberg. Dieses ist im Übrigen auch bei allen Grenzfragen Ihr Ansprechpartner.

Regelungen zu Einfriedungen enthält die Gestaltungs- und Kinderspielplatzsatzung, sollte das Sie betreffende Grundstück von einem Bebauungsplan erfasst werden, ist zu prüfen, ob dieser Vorgaben zu Einfriedungen enthält. Unter Beachtung des Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 BayBO sind Grundstückseinfriedungen verfahrensfrei.